HUIS KOPEN

Wonen is een eerste levensbehoefte. De starters op de woningmarkt, de ‘doorstromers’. Een eerste huis, een groter huis of juist een kleiner. Gedreven door wensen die voor iedereen anders zijn. Hoe pak je het kopen van een huis aan? Er zijn twee mogelijkheden: U doet het zelf of u huurt een deskundige in om de zoektocht en aankoop professioneel te begeleiden.

Eveleens Makelaars is gespecialiseerd in aankoopbegeleiding.

Bij het kopen van een huis zijn enorme bedragen gemoeid. Dan is het wel zo verstandig om je te laten bijstaan door een ter zake deskundige die het klappen van de zweep kent, bedreven is in het voeren van onderhandelingen, bekend is met het huis, de omgeving en natuurlijk alle procedures rondom het kopen van een huis. Iemand die aan uw kant staat: Uw eigen aankoopmakelaar.

Voor de verkoop is het vaak zo dat een eigenaar een makelaar inschakelt om alles te regelen. Er komt nogal wat bij kijken om de woning op zo’n manier aan te bieden dat de beste koper wordt gevonden. Dat is precies waar de makelaar voor is opgeleid en een jarenlange ervaring voor inbrengt. Dit zet u, als koper, direct op een achterstand. U heeft immers te maken met een professionele partij en deze staat aan de kant van de verkoper. Natuurlijk is deze makelaar heel aardig en voorkomend en zal hij of zij al uw vragen beantwoorden, maar het doel van deze makelaar is duidelijk: De beste prijs en de beste condities voor zijn opdrachtgever. En niet die van u.

Als u als koper tijd, geld en zorgen wilt besparen, huur dan uw eigen ervaren adviseur in. Iemand die aan uw kant staat. Natuurlijk, dat kost geld, maar uw eigen makelaar betaalt zich dubbel en dwars terug. Door u als eerste te informeren over de nieuwe objecten, meestal nog voor dat ze op funda staan, door u te begeleiden bij bezichtigingen en u te informeren over de voor- en nadelen van deze specifieke woning, door zijn kennis van de markt, zijn bouwkundige inzicht, door tijdens de onderhandelingen een scherpere koopsom te bedingen dan u zelf had kunnen doen, door alle administratieve en juridische documenten voor u te regelen en controleren, door u in contact te brengen met de nodige andere partijen als bijvoorbeeld een betrouwbare hypotheekadviseur of een bouwkundige, kortom: Door u te begeleiden in het gehele aankoopproces. De kennis en ervaring die Eveleens Makelaars als aankoopmakelaar voor u inzet, bespaart u tijd, geld en zorgen.

WAT REGELT MIJN AANKOOPMAKELAAR
  • Begeleiding (evt alleen tweede) bezichtigingen
  • In nauw overleg voeren van onderhandelingen
  • Vastleggen gemaakte afspraken
  • Vastleggen ontbindende voorwaarden
  • Bouwkundige aankoopkeuring
  • Bespreken/toelichten koopovereenkomst
  • Bewaking data ontbindende voorwaarden
  • Controle stukken notaris
  • Begeleiding voorinspectie
  • Begeleiding ondertekening akte van levering

€ 2.950,-   Inclusief 21% btw
bij aankoopbegeleiding bij een normaal, courant object. Overig op aanvraag.

1. Orientatie
De zoekmogelijkheden naar een woning in Nederland zijn uniek: In geen land ter wereld is het mogelijk om zo veel informatie over bijna alle te koop aangeboden objecten via het internet te vinden. Funda.nl staat daarin bovenaan en de ontwikkelingen gaan steeds verder. Naast funda hebben de meeste makelaars ook een eigen website. In veel gevallen treft u daar zelfs nog meer informatie aan dan op funda. Het is dus heel eenvoudig om de eerste indruk van een huis digitaal te verkrijgen en op deze manier een eerste selectie te maken. Maar let op: Foto’s geven nooit helemaal de juiste sfeer weer. Als u de keuze maakt om op een lelijke keuken de woning af te schrijven, mist u misschien uw droomhuis. Laat u niet misleiden door foto’s.

Deze eerste stap gebruikt u ook om te kijken wat u financieel wilt en kunt besteden. Via internet heeft u misschien al eens een berekening gemaakt, maar voor een hypotheekgesprek kunt het beste een keer een afspraak maken met een deskundige op dit gebied. Een hypothecaire lening is niet ‘standaard’ en dient te worden aangepast aan uw persoonlijke situatie.

2. Bezichtigen
Er is maar een manier om een gevoel bij een huis te krijgen en dat is door buiten en binnen te gaan kijken. Een laagdrempelige manier is het bezoeken van de z.g. ‘open huizendag’. In uw eigen tempo bezoekt u dan zo veel mogelijk woningen zonder dat u hiervoor een afspraak hoeft te maken met de makelaar van de verkoper. Een open huizendag wordt echter niet heel vaak georganiseerd dus dan is het raadzaam om tijd vrij te maken en bij de verkopende makelaars afspraken in te plannen om de door hen aangeboden woningen te bekijken. Bereid een bezichtiging goed voor. Bedenk wat belangrijk is om te weten en vraag de makelaar om die informatie. Naast ‘de eerste indruk’ van de woning, is het ook belangrijk of er omgevingsfactoren zijn waar je rekening mee moet of zou kunnen houden.

3. Onderzoeken
De verkoper, of als deze een makelaar heeft ingehuurd zijn makelaar, heeft een z.g. ‘mededelingsplicht’: Alles wat bekend is over de woning moet aan de koper worden gemeld. Dus ook de niet direct zichtbare maar wel bekende gebreken. Dit ontslaat de koper niet van zijn z.g. ‘onderzoeksplicht’. Het internet biedt een schat aan informatie. Of er een aanvliegroute van Schiphol over de woning gaat, is relatief eenvoudig door u uit te zoeken op bijvoorbeeld bezoekbas.nl. Het geldende bestemmingsplan of een genomen voorbereidingsbesluit kunt u terugvinden op ruimtelijkeplannen.nl en via bodemloket.nl kunt u zich informeren over mogelijk bekende grondonderzoeken. Controleert u in geval van de koop van een appartementsrecht de financiële situatie van de Verenging van Eigenaars nauwkeurig. Is er een recent opgesteld meerjarenonderhoudsplan? Een actief bestuur van de Vereniging? Als u niet bekend bent in de plaats waar u naar een huis zoekt, is het belangrijk u ter plaatse te laten informeren over zaken die je alleen kunt weten als je er zelf woont. Het bezoeken van bijvoorbeeld een plaatselijke horecagelegenheid, aanbellen bij de buren of een praatje in een winkel kan veel informatie geven. Dat kost tijd maar is wel belangrijk. Het alternatief is om uw eigen aankoopmakelaar in te huren. Deze kan u ook adviseren over de bouwkundige staat van de woning. Tenzij u zelf bouwkundig onderlegd bent kan het raadzaam zijn een bouwkundige keuring uit te laten voeren door een ter zake deskundige.

4. Onderhandelen
Als de woning alle eigenschappen bezit die op uw wensenlijst stonden, of er dicht bij in de buurt komt, en u wilt overgaan tot koop dan begint een spannende periode. De verkoper heeft een prijs vastgesteld en tijdens een onderhandeling moet u bij elkaar proberen te komen. Een koopsom ligt niet per definitie onder de vraagprijs. In juridische zin is een koopsom ‘een uitnodiging tot het doen van een bieding’. De verkoper kan best een hoger bedrag in zijn hoofd hebben. Maar wat is een huis echt waard? U kunt een onafhankelijk taxateur een taxatie* laten uitvoeren, die heeft u toch nodig voor het aanvragen van een hypotheek. De kosten van taxatie zijn voor u fiscaal aftrekbaar. Via het kadaster kunt u voor relatief weinig geld een schat aan informatie krijgen. Bijvoorbeeld wat buurhuizen hebben opgebracht. Een onderhandeling gaat niet alleen over het geld. Ook de voorwaarden zijn belangrijk. Koopt u kosten koper of vrij op naam? Wanneer moet de oplevering plaatsvinden? Wat moet er wel of niet achterblijven in de woning? Hoeveel wilt u financieren? Als er twee kandidaat-kopers zijn en u wilt een hypotheek afsluiten voor de volledige koopsom waar uw hypotheekadviseur acht weken de tijd voor nodig heeft om het te regelen, terwijl de andere partij de hypotheek al heeft geregeld en een behoorlijk deel aan eigen geld inbrengt en het voorbehoud hiervoor binnen twee weken kan komen te vervallen, kan dat interessanter zijn voor de verkoper. Meer informatie over onderhandelen.

KOSTEN KOPER OF VRIJ OP NAAM

*Normaliter wordt een koopsom ‘kosten koper’ afgesproken. Dit houdt in dat de koper de kosten voor zijn rekening neemt die gemoeid zijn met de aankoop van een onroerende zaak. Dit zijn:

  • Overdrachtsbelasting (2%)
  • Notariskosten voor de juridische eigendomsoverdracht
  • Kadasterkosten

Daarnaast krijgt de koper te maken met de:

  • De kosten voor de taxatie die u nodig heeft voor uw eventuele hypotheek
  • De afsluitprovisie voor uw eventuele hypotheek
  • De notaris- en kadasterkosten voor het afsluiten van uw eventuele hypotheek

Kosten die buiten de ‘kosten koper’ vallen zijn de kosten van de makelaar van de verkoper. Die worden natuurlijk in rekening gebracht bij de verkoper. Ook de kosten van uw eigen makelaar vallen niet onder ‘kosten koper’.

Een koopsom vrij op naam wordt meestal gehanteerd bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. In de koopsom zijn dan verkoopkosten, overdrachtsbelasting, btw, notaris- en kadasterkosten en alle overige kosten begrepen. Soms wordt ook in de bestaande bouw de koopsom ‘vrij op naam’ afgesproken. Dan komen de bijkomende kosten voor rekening van de verkoper.

5. Administratieve en juridische afwikkeling
Als verkoper en koper het mondeling met elkaar eens zijn, is het zaak om de afspraken zo snel mogelijk op papier te zetten. Pas met een handtekening onder een koopovereenkomst is de koop bindend. Daarvoor nog niet. Een bevestiging van de mondelinge overeenkomst per e-mail ook niet. Helaas gebeurt het wel eens dat in deze periode een tweede koper een beter voorstel doet. De verkoper is dan vrij om de mondeling gesloten overeenkomst met u te negeren en met de andere partij in zee te gaan. Een schriftelijke koopovereenkomst wordt over het algemeen opgemaakt door de makelaar van de verkoper of, als er geen makelaar bij de transactie betrokken is, een notaris ter keuze van de koper. In Amsterdam en Amstelveen is het gebruikelijk om, ook als er een verkopend makelaar bij de zaak betrokken is, de koopovereenkomst door de notaris te laten opmaken. In de koopovereenkomst worden vaak ook ontbindende voorwaarden opgenomen. Deze maakten onderdeel uit van de onderhandeling. Denkt u dan bijvoorbeeld aan een ontbindende voorwaarde voor de financiering tot een tijdens de onderhandeling besproken bedrag en/of een ontbindende voorwaarde als u nog en bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren. In deze gevallen kunt u kosteloos onder de koop uit als u onverhoopt toch geen hypothecair lening krijgt of als het bouwkundige onderzoek dusdanige gebreken aan het licht brengt dat u de woning niet meer onder de afgesproken condities wilt kopen.

6. Voorinspectie en juridische eigendomsoverdracht
Als alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen is het wachten op het moment dat u naar de notaris gaat voor de juridische eigendomsoverdracht. Vooraf krijgt u van de notaris in concept de zogenaamde ‘akte van levering’ en de ‘nota van afrekening’ toegestuurd. De akte van levering lijkt op de koopovereenkomst met dat verschil dat de koop nu onvoorwaardelijk is. Deze akte vormt later uw eigendomsbewijs. Op de nota van afrekening staat de koopsom bovenin vermeld en daaronder een opsomming van de kosten, zoals de verrekening van de zakelijke lasten (onroerend zaakbelasting bijvoorbeeld) die de verkoper voor het hele lopende jaar nog zal voldoen maar waarvan u nu uw deel (voor het resterende jaar dat u eigenaar bent) alvast aan hem betaalt. Als u een hypotheek heeft afgesloten wordt ook deze opgenomen op de nota van afrekening en onderaan de streep komt u uit op nul, moet u iets bijbetalen of blijft er iets over. Controleert u deze stukken goed! Het is belangrijk dat er geen fouten in staan.

Vlak voor dat u naar de notaris gaat, spreekt u een ‘voorinspectie’ af. Samen met de verkoper en zijn makelaar loopt u door de woning om te kijken of deze is achtergelaten zoals u had afgesproken. Ook is dit het moment om de meterstanden op te nemen op basis waarvan u gaat betalen en de verkoper de levering laat beeindigen. Is alles in orde? Dan accepteert u het huis zoals het is en gaat u gezamenlijk naar de notaris voor de eigendomsoverdracht. De notaris leest de overeenkomst op hoofdlijnen aan u voor en licht de belangrijkste punten desgewenst toe. Als de verkoper, u en de notaris handtekeningen onder dit document hebben geplaatst ben u de nieuwe eigenaar van de woning. De verkoper verlaat het notariskantoor en u blijft nog even zitten om de financiele afwikkeling te doen. Hartelijk gefeliciteerd!

Meer lezen over het kopen van een woning? 
Kijk ook eens op de site van de Nederlandse Cooperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM ua (afgekort: NVM)